Консультации  ::  Жилая недвижимость

К вопросу обмена неприватизированных квартир

Согласно действующему законодательству (ст.67 ЖК РФ) наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе проживающем в другом населенном пункте.
Таким образом договор обмена жилыми помещениями - это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений (в т.ч членов ЖСК с неполностью выплаченным паевым взносом) и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.
Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

заявление об обмене жилого помещения по установленной форме

для ведомственной жилой площади-разрешение на обмен

договор найма

выписка из ФЛС

выписка из домовой книги в составе членов семьи

поэтажный план квартиры

справка о санитарно-техн. состоянии помещения

согласие органа опеки и попечительства(если проживают несовершеннолетние)

Заявление об обмене рассматривается соответствующей межведомственной комиссии при местной администрации (комиссия при муниципалитете, решение выполняется за подписью супрефекта).
После чего "Мосжилсервис" оформляет обменные ордера соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу после (в момент) получения сторонами ордеров. После этого обменивающиеся могут на законном основании переезжать в полученные по обмену жилые помещения.
Следует помнить, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается:

Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.

Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.

Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.

Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.

Если помещение является служебным или находится в общежитии.

Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий(ст. 73 ЖК РФ).

По договору социального найма норма предоставления жилья составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека.
Разрешается также предоставление на семью из 1 человека 33 кв.м общей площади, 2-х человек-42 кв.м общей площади.
По договору коммерческого найма или на приобретения жилья в собственность, размер жилой площади не ограничивается.
Не допускается заселение в жилое помещение, если оно составляет одну комнату или однокомнатную квартиру, лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лиц одного пола, достигших совершеннолетия.
Однако допускается предоставлние площади ниже установленной формы с согласия граждан.При этом снижение нормы не допускается меньше 15 кв.м общей площади. Если жилищные условия были ухудшены путем обмен и гр-н подлений постановке на учет для получения жилья по договору социального найма, то это произойдет по истечении 5 лет после ухудшения жилищных условий.
Не является ухудшением жилищных условий регистрация по месту жительства супругов, детей и престарелых родителей и иных родственников при условии, что по месту предыдущего проживания они не имели жилой площади на праве собственности, либо имели , но размер доли был менее социальной нормы, либо проживали по договору найма, но не были обеспечены по социальной норме.
При совершении сделок с жилыми помещениями необходимо различать два понятия: договор обмена заключается между гражданами, занимающими жилое помещение на основании договора найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и договор мены заключения между собственниками иных помещений. Договор мены заверяется у нотариуса и проходит государственную регистрацию, кроме того следует помнить, что собственника нельзя принудить обменять жилое помещение, принадлежащее ему.
Так что, если в приватизированной квартире проживают бывшие супруги, между которыми возникли конфликтные отношения и один из них хочет обменять квартиру, это можно будет сделать только при наличии согласия другого на совершении данной сделки. В противном случае квартиру нельзя разменять даже через суд.