Публикации

Стабильность сохранится до конца года

Начало сентября характеризовалось стабилизацией роста цен на рынке первичного жилья. «В столице большинство операторов уверенно прогнозируют стабильность, по меньшей мере, до конца года, — констатирует газета «Ведомости» от 1 октября. Прошедшее лето и начало осени укрепили большинство аналитиков рынка недвижимости в мнении о начавшейся стабилизации цен на новостройки. Предпосылок к снижению цен эксперты не видят, но и рост будет минимальным. Стоимость жилья в столице практически достигла потолка — те, кто даже может платить дороже, уже не готовы к этому морально по соображениям о соотношении цена – качество. Газета также приводит мнение аналитика, утверждающего, что в настоящий момент «рост или падение цены возможны только по двум причинам: если продавец вышел на рынок с завышенной или заниженной ценой или если строительство дома вдруг оказалось заморожено». Впрочем, уже 15 октября газета, ссылаясь на эксперта, пишет о возможности корректировки цен в сторону снижения: «во всем мире рынок недвижимости подвержен цикличным семилетним колебаниям. Последняя самая низкая точка была в 1999 году, после кризиса, поэтому сейчас мы подбираемся к пику», поэтому вполне возможно, «что постепенный спад начнется будущей весной — летом, где-то после апреля».

В то же время, как отмечают «Финансовые известия» от 10 октября, хотя «повышение стоимости (элитных) квартир не произойдет как минимум до конца года», «исключение могут составить … редкие объекты, расположенные в эксклюзивных местах». Газета называет ряд таких мест: «В Гранатном переулке или на Воробьевых горах, где планируется возвести жилой комплекс в парковой зоне, на закрытой охраняемой территории и с инфраструктурой как в хорошем санатории… Самым заманчивым местом застройки … называют Болотный остров. Если находящийся пока в стадии разработки проект осуществится, то жилой комплекс, построенный на месте фабрики «Красный октябрь», обещает стать эталоном элитного жилья». По мнению эксперта, удачное расположение района «позволяет говорить о создании русского варианта Манхэттена, где будут селиться самые уважаемые люди».

Если «Финансовые известия» указывают на перспективность районов, отданных под застройку элитным жильем, то «Ведомости» отдают предпочтение ближайшему Подмосковью. Во-первых, отмечает газета, наращивание строительства в этих районах является «дополнительным сдерживающим фактором роста цен» на рынке элитного жилья. В материале приводится мнение специалиста, согласно которому «возможности для роста цен сейчас имеет именно Подмосковье, а не Москва».

«Среди наиболее перспективных районов, где возводится относительно недорогое жилье, аналитики называют Куркино, а более отдаленные, но большие надежды питают в отношении Ходынского поля… Вновь пробудилась активность в Митино — недавно здесь были выставлены на реализацию большие объемы жилья», — отмечает газета.

На привлекательность Куркино обращает внимание и «Московская правда». Как пишет газета в статье, опубликованной 22 октября, в районе «предполагается создать особо охраняемую природную зону, прилегающую к реке Сходне… Только то, что там произрастает 4 вида орхидных, в том числе и сами орхидеи, говорит о безупречной экологической обстановке». Для защиты реки предполагается построить «мощные очистные сооружения». Но, заботясь об экологической ситуации, строители не забывают и о будущих жильцах. «Основную природную территорию, прилегающую к жилой части Куркино, намечено максимально использовать для посетителей… Планируется возвести 2 крупных спортивных объекта .., а также разбить поле для гольфа и создать теннисный центр... Ближе к МКАД намечено построить горнолыжный склон».

«Известия» также отмечают, что в ближайшие годы следует ожидать перемещения строительства за пределы МКАД. «Москва не резиновая», и «столица испытывает дефицит площадок для строительства», — так характеризует ситуацию газета. «Однако столичный стройкомплекс не намерен снижать темпов возведения жилья: в этом году в его планах сдать 4,2 млн. кв.м жилплощади и постепенно перейти к отметке 5 млн. кв.м. Почти все квартиры в типовых новостройках до сих пор распродаются как горячие пирожки, а цены продолжают расти. Риэлторы констатируют: жилье ценовой категории до $650 за кв.м в столице исчезло совсем». В качестве новых площадок автор называет «Кожухово, Подрезково, Щербинку, Новопеределкино, Зябликово. Отдельным проектом стоит застройка Ходынского поля». А вообще «массовая застройка в Марьино, лидирующем на юго-востоке столицы по объемам строительства (здесь построено свыше 5 млн. кв.м), идет на спад. Расположенный по соседству район Люблино тоже практически исчерпал свои «территориальные ресурсы», в качестве небольшого резерва под массовую застройку остался лишь 40-й микрорайон. Уже не так много свободных площадок в районе братеевcкой свалки…В Северном и Южном Бутово в этом году также планируется сдать еще около 500 000 кв.м, затем стройка переместится в поселок Бутово, расположенный по соседству».

Если на рынке первичного элитного жилья взята пауза, то цены вторичных продаж элитной недвижимости упорно растут. Как считают «Финансовые Известия» (10 октября), это вполне объяснимо: «ликвидные предложения в этом секторе можно пересчитать по пальцам. Качественного жилья категорически не хватает. Владельцы «вторички» класса люкс расценивают свою собственность как выгодную долгосрочную инвестицию и не спешат с этой собственностью расставаться». Такая ситуация, по мнению газеты, вызвана тем, что «рынок элитной «вторички» пока не сформирован – слишком мало времени прошло с тех пор, как в Москве стали строить настоящие дома для богатых». Цейтнот определил и соотношение между «первичкой» и «вторичкой» на элитном рынке – 90:10. Причем «большая часть элитной «вторички» приходится на старые дома – например, так называемые «цэковские». Такие дома имеют преимущество в виде относительно невысокой цены – не более $5 тыс. за кв. метр. «Они удачно расположены, и в свое время в них было вложено довольно много денег, но… старые коммуникации, отсутствие подземных стоянок и малоподходящая для обеспеченных граждан социальная среда сильно снижают их привлекательность». Вообще, газета отмечает, что «риэлторы… советуют рассматривать элитное жилье с точки зрения выгодных капиталовложений».

«Итоги» посвящают этой теме большую статью, в которой называют вложения в недвижимость «монолитными инвестициями». «Вложения в коммерческую недвижимость наиболее прибыльные. Однако и риск выше, чем при жилищных инвестициях… Доход от жилья ниже, но этот вид вложений имеет неоспоримые плюсы… Простой расчет: типовую квартиру с начальной стоимостью $30 тыс. в спальных районах столицы можно сдать за $200-350. Ваш доход составит 10-15%. В этом году и сейчас жилье в Москве дорожает на 1-1,5%. За год набежит еще 10-15%. Итого – 20-30% годовых с «типовушки». Напомним, что банковская ставка составляет в среднем 7-8%».

«Монолитам», но уже другим, уделяет внимание «Московская правда». «Домами, связанными вручную», называет газета монолитные конструкции, рассказывая о преимуществах этого типа: они «не только позволяют воплотить любые архитектурные решения, неосуществимые при иной технологии строительства, но и отличаются уникальными техническими характеристиками… С одной стороны, эта технология несложная. С другой стороны, каждый монолитный дом можно считать сделанным вручную». «МП» заостряет внимание на следующих преимуществах «монолитов»: «жесткость конструкции, обеспечивающую равномерную осадку дома. А это, в свою очередь, исключает появление трещин в стенах, а значит повышает срок жизни дома. Благодаря герметичному литью в этих домах обеспечивается стопроцентная звукоизоляция».Что касается проблемы цен, то «монолитный дом где-нибудь в Южном Бутово будет стоить значительно дешевле панельного в Крылатском. А монолиты ближнего Подмосковья и вовсе недороги».

«Профиль» называет панельные дома «уходящим типажом», отдавая предпочтение монолиту. «Эпоха панельного домостроения близится к закату, — утверждает журнал в номере от 7 октября, — по крайней мере, в Москве». Главные причины грядущего изменения на рынке жилья: уменьшение «числа сдаваемых домов в районах массовой застройки, где себестоимость типового дома ниже всего».., то, что «монолитную технологию застройщики уже освоили», вследствие чего разница цен на панельные и монолитные дома уже не столь значительна. Наконец, панельное жилье «теряет привлекательность для самих застройщиков. Ведь панельный серийный дом – это строго определенный набор квартир… Отсутствие маневра душит застройщика и продавца».

«Коммерсантъ» публикует статью о событии, способном принести изменения для московских строительных компаний – покупке компанией «Интеко» 93,4% акций ОАО «Осколцемент». Несмотря на то, что сумма, уплаченная за пакет, в два раза выше реальной, «для «Интеко» эта сделка в любом случае выгодна. Компании принадлежит ряд строительных предприятий Москвы (ДСК-3, «Аркада» и др.), в совокупности производящих более 500 тыс. кв. м жилья в год… Покупка «Осколцемента» позволит компании не только обеспечить свои потребности в цементе (200 тыс. т в год), но и продавать его другим строителям».

Иностранцам нравится недвижимость, но время больших инвестиций в этот сектор еще не пришло, — утверждают «Ведомости». Рынок строительства и недвижимости Москвы остается привлекательным для иностранных инвесторов, хотя в большинстве сегментов его доходность скоро начнет уменьшаться… Жилая недвижимость мало привлекает иностранных девелоперов. Они традиционно предпочитают вкладывать средства в коммерческие здания — офисные или торговые центры. Однако, по прогнозу ассоциированного директора Jones Lang LaSalle Хайко Дэвидса, доходность новых бизнес-центров в ближайшие два-три года снизится с нынешних 15-20% до 12-13%… Риэлторы уже предсказывают переизбыток торговых площадей: по их мнению, успех гарантирован только самым лучшим проектам». Самыми распространенными проблемами торговых центров считаются «непрофессиональная концепция и менеджмент, а также непродуманное сочетание арендаторов».