Публикации

Земельный кодекс: точка зрения

Елена Белявская, юрист ООО "Региональное Агентство Инвестиций и Недвижимости"

20 сентября Государственная Дума приняла в третьем, окончательном чтении Земельный кодекс РФ. Введение в действие этого документа будет означать, что процесс передачи недвижимости в собственность продолжается.

С точки зрения риэлтера это даст возможность наиболее эффективного использования земли. В то же время бюджет муниципалитетов пополнится за счет налога на недвижимость, который будет выгодно платить (при условии, что ставки налога будут реальными), потому что он будет эффективным стимулятором в развитии муниципальных образований. А стоимость недвижимости напрямую зависит от того, насколько развита инфраструктура муниципалитета.

Кроме того, собственность на землю закрепляет гарантии собственности, позволяет просчитать возможные риски при инвестировании различных проектов, в том числе при вложении инвестиций в производство.

Новый закон носит рамочный характер, устанавливает основы земельных отношений, основные правила оборота земель всех видов, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Не предусмотрен оборот государственных природных заповедников и национальных парков, земель под объектами Минатома, Минобороны, МВД и ФСБ, а также земель, через которые проходят линии связи и коммуникации.

Все вопросы о собственности и порядке оборота сельскохозяйственных земель будут урегулированы отдельным законом, в отношении же городских, лесных, сельских земель, угодий вблизи крупных водоемов Земельный кодекс формулирует только главные принципы.

Кодекс устанавливает основные принципы земельного законодательства, такие как использование и охрана земли как основы жизни и деятельности человека, приоритет охраны земли, приоритет сохранения особо ценных земель, и т.п.

Закреплен принцип деления земель на категории. Принадлежность к той или иной категории определяется территориальным зонированием. Таким образом, на режим использования земельного участка, отнесенного к определенной категории земель, распространяются общие требования и ограничения, предъявляемые к землям данной категории. И существует реальная возможность избрать любой из видов разрешительного использования, предусмотренный территориальным зонированием для данного вида участков без дополнительных согласований и разрешений.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом ее расположения и развития. Предусмотрена возможность территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сочетание интересов общества и законных интересов граждан в процессе регулирования использования и охраны земель позволит обеспечить гарантии каждому гражданину на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В соответствии с Земельным кодексом участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Иностранные лица, лица без гражданства, иностранные юридические лица пользуются правами и исполняют обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных в ряде статей кодекса и федеральных законов.

Наряду с правом собственности Земельный кодекс предусматривает право аренды, пожизненно наследуемого владения, бессрочного и ограниченного пользования чужим земельным участком, а также право безвозмездного срочного пользования. То есть любое физическое или юридическое лицо вправе выбрать наиболее выгодную для себя форму землевладения.

Четкое выражение получила государственная собственность на землю. Земли разграничиваются на федеральные, собственность субъектов федерации и муниципальные. Полномочия в области земельных отношений Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления четко определены и разграничены.

Установлена процедура предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ряд статей посвящен процедуре предоставления земельных участков для строительства, что особенно интересно нашей компании, поскольку одним из видов нашей деятельности является инвестирование строительства домов-новостроек.

Следует отметить, что кодекс уравнивает всех собственников в обязанностях по осуществлению охраны земель. Так, за нецелевое использование, снижение плодородия, экологический вред и проч. земля может быть в принудительном порядке отчуждена и возвращена в государственную собственность. И эта мера, безусловно, оправдана.

Введение в действие нового Земельного кодекса увеличит поток инвестиций в строительство, и как уже говорилось выше, в производство, что создаст новые рабочие места и увеличит налоговую долю от прибылей. Земли, попав в хозяйственные руки, будут источником дохода для владельцев и постоянных отчислений для бюджета, одной из основ благосостояния государства.