Публикации

РАЗРЕШИТЕ ПРЕДСТАВИТЬ: КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ

О нем говорят уже давно, но мало кто мог похвастаться таким договором

Зачем?

Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий в Москве стоит 190 тысяч семей, или 640 тысяч человек. Из этой очереди в собственную квартиру есть только два относительно простых пути: вам предоставят жилье по договору социального найма или коммерческого. Все зависит от того, какой у вас на момент предоставления жилья доход. Очередник имеет право на заключение договора социального найма, если на каждого члена его семьи (включая нетрудоспособных, иждивенцев, малолетних детей) приходится доход менее 3 тысяч рублей в месяц. А если доход равен или превышает эту сумму, речь пойдет только о договоре коммерческого найма.

Городские законодатели считают, что с точки зрения социальной справедливости это сделано абсолютно правильно. Очередь расслоилась по материальному признаку. Поэтому и разделили способы улучшения жилищных условий в зависимости от достатка очередников.

Ну, например, бабушка-пенсионерка, которая всю жизнь прожила в коммуналке. Пенсия у нее в тысячу рублей, из которых половина уходит на лекарства. Стояла она в очереди за жильем, наконец дождалась. Понятно, что город должен ей как социально незащищенному человеку предоставить квартиру по договору социального найма. А в соседней квартире, в такой же коммуналке, скажем, живет средних лет человек, который работает, его жена тоже работает, да еще в коммерческой фирме.

Среди очередников есть люди, чьи доходы достаточно высоки, но при этом они все равно являются очередниками, так как площадь их квартиры или комнаты меньше социальной нормы. А их доходы, хотя и немаленькие, тем не менее не позволяют им приобрести квартиру самостоятельно и выбраться из очереди. Таким людям предоставят квартиру, но с определенными оговорками. Этой оговоркой является договор коммерческого найма. Считается, что с его помощью снимается часть бремени с городского бюджета, и прежде всего с налогоплательщиков, по дотированию коммунальных платежей для тех граждан, которые могут сами о себе позаботиться.

Плюсы или минусы?

По договору коммерческого найма очередник имеет право получить квартиру большего размера, не ограниченного социальной нормой (нормой предоставления) - 18 кв. м на человека. Теоретически семья из трех человек может претендовать и на четырех- и на пятикомнатную квартиру. Все зависит от того, есть ли в данный момент у города возможность предоставить им такую большую квартиру. Кстати, никто не вправе при предоставлении квартиры по договору коммерческого найма потребовать у очередников "сдать" государству старую квартиру, так как договор коммерческого найма не ограничивается нормами предоставления. Но то жилье, которое они получат по договору коммерческого найма, они не смогут бесплатно приватизировать. Только выкупить. Приватизировать можно только квартиры, занимаемые по договору социального найма.

Кто?

В отличие от очереди на социальный наем, очередь на коммерческий пойдет несколько быстрее. "Коммерческими нанимателями" имеют право стать те, кто стоит в очереди не менее 10 лет "на общих основаниях", и "льготники", отстоявшие не менее 4 лет. Что же касается "социальных нанимателей", то сегодня жилье получают очередники "на общих основаниях" 1982-го года постановки на учет. Лишь в следующем году дойдет дело до очередников, вставших на учет в 1983 году.

Сейчас в очереди на коммерческий наем стоят 12,5 тысячи семей, или 36,5 тысячи человек, - это рассказал начальник Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья Николай Федосеев. Причем есть те самые очередники 1982 года, выразившие желание перевестись с очереди на социальный наем в очередь на коммерческий.

Что?

Система коммерческого найма касается и комнат в коммунальных квартирах. Допустим, вы очередник и живете в коммуналке. Ваш сосед выехал, освободил комнату, и вы имеете право на ее присоединение. Но бесплатно ее присоединить можно только в том случае, если не будут превышены социальные нормы. А вдруг эта комната их превышает? Тогда вам предлагают "излишек" выкупить. Немногие обитатели коммуналки способны сразу взять и выложить по нескольку сотен долларов за каждый "квадрат" сверх нормы. С другой стороны, заселить коммунальную квартиру другим очередником тоже нельзя: их надо расселять, а не плодить. Значит, эту освободившуюся комнату предоставят очереднику, но по договору коммерческого найма с правом выкупа в собственность с рассрочкой.

Как?

Итак, по желанию можно выкупить и квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма. Либо выплатить всю стоимость сразу, либо приобрести ее с рассрочкой платежа. Рассрочка предоставляется на пять лет. Как только семья вносит последний платеж, квартира сразу оформляется им в собственность. Стоимость квартиры определяет МосгорБТИ.

По квартирам в новостройках, а речь идет на 90% о новостройках, это будет цена, близкая к рыночной. Рассрочка устанавливается на пять лет. За ее использование выплачиваются проценты от 3 до 8% годовых, что ниже рыночных: банковские проценты по ипотечным кредитам - 15%. Величина процентных выплат зависит от того, сколько лет простоял человек в очереди. Если давно - 3%, недавно - 8%. Обычно, когда люди выкупают квартиры с рассрочкой платежа, то примерно 20% таких покупателей вносят всю стоимость в течение одного года.

Выкупать квартиру вовсе необязательно, только по желанию. Максимальный срок договора коммерческого найма - пять лет. Если наниматель не хочет или не имеет средств для выкупа квартиры, но выполняет условия договора, регулярно платит за занимаемую площадь, не рушит стены, не устраивает в квартире офис, то он имеет право на продление договора еще на один пятилетний срок, потом еще на один и так далее. А вот если он нарушает правила, тогда его ждут неприятности вплоть до досрочного расторжения договора за невыполнение его условий.

Что будет, если договор расторгнут? Например, жила семья очередников вчетвером в однокомнатной квартире, и им дали еще двухкомнатную или трехкомнатную по договору коммерческого найма. Эту однокомнатную они, если желают, могут оставить за собой. Если договор будет расторгнут, они переезжают обратно, опять встают на очередь, и все начинается сначала. Если они все-таки сдали ту старую квартиру государству, то им, в случае расторжения договора коммерческого найма, предоставят равноценное помещение. Естественно, заметил Николай Федосеев, на улицу никого выгонять не будут. Была у них однокомнатная квартира, однокомнатная и будет.

Плата

Она выше, чем по социальному найму. Но дело в том, что в настоящее время плата за коммерческий наем считается небольшой. Государство не стремится извлекать какие-то доходы из найма. По социальному найму плата - 1 копейка за квадратный метр. По коммерческому - 33 копейки. И сейчас за стандартную квартиру по коммерческому найму плата за наем будет в пределах 20-30 рублей. Но в настоящее время Московская Дума предлагает увеличить плату за коммерческий наем до десяти рублей за квадратный метр. Департамент муниципального жилья предлагает начинать рублей с пяти. Какое решение в итоге будет принято, сейчас сказать трудно.

А вот что касается других квартирных платежей, то тут вариантов нет - только стопроцентная оплата услуг.

Сколько?

За текущий год квартиры получили по новой системе 186 семей. А предоставлять жилья по договорам коммерческого найма начали еще в 1998 году. Но до 2001 года эта система искусственно сдерживалась: по договору коммерческого найма нельзя было приватизировать квартиру бесплатно. Ее можно только выкупить. Но федеральный закон о приватизации жилищного фонда не делал никакой разницы между социальным и коммерческим наймом: любое жилое помещение, занимаемое в муниципальном жилом фонде по договору найма, подлежало бесплатной приватизации. Несмотря на то, что в договоре коммерческого найма был указан этот запрет и человек под этим подписывался, в любой момент этот пункт мог быть опротестован в суде. А судьи в данном случае обязаны были бы руководствоваться именно федеральным законом.

И только в этом году был принят закон "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", в соответствии с которыми приватизировать однократно и бесплатно можно только квартиру, занимаемую по договору социального найма. "Мы наконец избавились от дамоклова меча, который над нами висел в виде приватизации квартир по коммерческому найму, и сейчас, я думаю, - заключаетНиколай Федосеев, - мы будем все шире и шире развивать эту услугу".