|
|
|
|
|
Десять типичных ошибок при покупке жилья с использованием
ипотечного кредита.
Для большинства людей покупка квартиры - это самое большое вложение
средств, которое они когда-либо делали. Однако, не многие из них достаточно
серьезно и профессионально подходят к исследованию рынка недвижимости
и ипотечных кредитов. Покупка квартиры во многом сложный и ответственный
процесс, если вы потратите немного времени на изучение этой темы (посоветуетесь
с теми людьми, которые имеют определенный опыт в такого рода сделках,
или хотя бы прочтете до конца эту информацию) вы сможете во многом
облегчить себе эту работу и в значительной степени уменьшить ваши
возможные потери, и избежать разочарований. Вы должны понять, что
время потраченное Вами на изучение данного вопроса окупится сэкономленными
средствами.
1. Поиск квартиры без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей
кандидатуры в качестве Заемщика ипотечного кредита. Не путайте подтверждение
с предварительной квалификацией. В процессе предварительной квалификации
кредитный инспектор задаст вам несколько вопросов и выдаст Вам предквалификационную
анкету, в то время как "подтверждение" - это процесс более
серьезный и глубокий.
Во время процесса "подтверждения" получения кредита Банк-Кредитор
полностью оценивает Вашу платежеспособность, доходы, активы, обязательства
и Вашу кредитную историю. Многие Банки-кредиторы проведут оценку Вашей
платежеспособности бесплатно или за незначительную плату. Скорее всего
Вас попросят документально подтвердить Ваши активы, которые будут
состоять из уже принадлежащего Вам имущества и Ваших ежемесячных доходов.
Предположим, что Вы уже получили "подтверждение" от Банка-кредитора
на получение Вами кредита. В этом случае у Вас появляется больше возможностей
в выборе жилья, ведь Вы уже будете действовать на рынке как платежеспособный
покупатель. В ситуации с избыточным предложением жилья на рынке, это
особенно важно, так как Вы всегда сможете сделать наиболее оптимальный
выбор.
Многие опытные риэлторы даже не будут производит работ по подбору
жилья без наличия у Вас "подтверждения" кредита, чтобы не
тратить как свое время, так и время продавца.
2. Принятие на себя финансовых обязательств перед Продавцом жилья
без предварительного одобрения (подтверждения) Вашей кандидатуры в
качестве Заемщика ипотечного кредита. В процессе подбора жилья у Вас
может возникнуть необходимость подтвердить задатком (передачей денежной
суммы Продавцу квартиры) свои намерения по приобретению конкретного
жилья за определенную цену. При условии, что приобретать квартиру
Вы собираетесь только с использованием ипотечного кредита (у Вас нет
средств на оплату полной стоимости квартиры), Вы рискуете либо потерять
средства, переданные Продавцу в виде задатка, либо оформить ипотечный
кредит не на самых лучших условиях. Так как, не получив заранее предварительного
одобрения от Банка-кредитора, есть вероятность получения отказа в
предоставлении Вам ипотечного кредита, либо в условиях недостатка
времени вы рискуете оформить ссуду не на самых выгодных условиях.
3. Заключение устных соглашений. Если агент предлагает Вам подписать
документ, который не соответствует Вашим предварительным устным договоренностям
- не делайте этого! Например, агент говорит вам, что в стоимость квартиры
входит стоимость сигнализации и дополнительного сантехнического оборудования,
но в договоре это не описано - помните, что письменный договор всегда
имеет больший приоритет перед устным заявлением агента. Фактически
письменные договора всегда отменяют предварительные устные договоренности.
Покупка квартиры - сложный процесс, но он будет намного проще, когда
все нюансы сделки будут отражены в письменной форме (дополнительное
оборудование квартиры, срок освобождения квартиры продавцом, порядок
расчетов, штрафные санкции и т.д.).
4. Выбор кредитора только потому, что у него самые низкие декларируемые
процентные ставки. В процессе выбора Банка-кредитора процентные ставки
играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные
сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых
случаях могут заметно увеличить полную стоимость ссуды. Лучше сразу
поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо
сделать дополнительно, и какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать
в течение всего кредитного периода.
Кроме того, процентная ставка, указанная Банком-кредитором, не всегда
начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности
может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев
после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши
процентные выплаты за пользование кредитом. Таким образом, Ваша эффективная
процентная ставка по ссуде может оказаться намного выше номинальной.
Также не следует забывать и о качестве предлагаемой Вам услуги. Доброжелательность
и профессионализм специалистов Банка позволит Вам значительно облегчить
процедуру предоставления кредита, подобрать наиболее подходящий для
Вас кредитный продукт, и сделать наиболее разумный выбор в отношении
приобретаемого жилья.
Определяясь с выбором Банка-кредитора, постарайтесь не передоверять
выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это
может быть похоже на игру в испорченный телефон, и информация, доходящая
до Вас, не будет отражать реальное положение вещей.
Часто оказывается, что Банк, имеющий самую низкую декларируемую процентную
ставку, не является самым подходящим для Вас Банком-кредитором, предоставляющим
ипотечные кредиты на покупку квартиры.
5. Выбор кредитора только потому, что его рекомендует ваш риэлтор.
Помните что ваш риэлтор - не финансовый эксперт, и он не знает какая
ссуда для Вас будет более выгодна. Для риэлтора важно, чтобы Вы получили
ссуду и оплатили его комиссионные, а выгодность для Вас процентных
ставок и прочих тарифов его не интересует. Также, многие риэлторы
могут посоветовать Вам выбрать того или иного кредитора просто из-за
того, что они находятся в партнерских отношениях. Такой необъективный
подход к выбору кредитора может заметно повлиять на Ваши последующие
выплаты по ссуде, поэтому советуем Вам провести определенную работу
по исследованию рынка ипотечных кредитов своими силами.
6. Отсутствие письменного подтверждения банка об условиях (тарифах)
предстоящей кредитной сделки. После прохождения процедуры андеррайтинга
и получения сообщения (скорее всего устного) о том, что Вы устраиваете
Банк как Заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной
форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки. В
данном документе должны быть зафиксированы процентные ставки, дополнительные
сборы, скидки и обязательно срок действия данного официального подтверждения.
7. Использование торгового агента (риэлтора), который выступает на
стороне как продавца, так и покупателя. Такого рода агент чаще всего
не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки
одновременно. При этом обычно агент более внимательно относиться к
интересам продавца, а не покупателя. Если Вы приобретаете квартиру,
то постарайтесь нанять своего агента (юриста, адвоката), который будет
представлять только Ваши интересы в данной сделке.
8. Покупка квартиры без профессиональной технической экспертизы и
проверки юридической частоты титула. Любое утверждение продавца о
техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено.
Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность
столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь
точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный
и косметический ремонт. Для проверки технического состояния квартиры
лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по
результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы
указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной
квартиры на момент ее проверки.
Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты
квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка
чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление
всех лиц которые имеют какие-либо права или потенциально могут их
иметь на данную квартиру, проверку на наличие обременений со стороны
третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих
сделках по отчуждению. Следует отметить, что в данном вопросе лучшего
союзника и помощника, чем Банк-кредитор не найти, так как Ваш Банк-кредитор
даже в большей степени чем Вы заинтересован в качестве и ликвидности
обеспечения по ипотечной ссуде.
9. Подписание документов без предварительного ознакомления с ними.
Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента
копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли
вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания
документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать
все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.
10. Неправильное планирование времени переезда с прежнего места Вашего
проживания в новую квартиру. Пример: Вы планируете переезд из арендуемой
Вами квартиры в квартиру, приобретаемую за счет кредитных средств.
Причем, по Вашим подсчетам это должно произойти в пятницу. Естественно,
Вы заблаговременно предупредите своего арендодателя об окончании договора
аренды, а также о том, что в пятницу Вы собираетесь перевезти свои
вещи на новую квартиру. Но вот незадача, продавец Вашей новой квартиры
по тем или иным причинам смог освободить жилье только во вторник.
Советуем вам подстраховаться, сделав перекрытие в датах закрытия и
вступления договоров в силу. Лучше, если этот период будет составлять
не менее 5-7 дней. Пусть это будет стоить Вам определенных затрат,
но Вы застрахуете себя от случайности оказаться на улице, пусть даже
на пару дней.
|
|
::
все о недвижимости
ИПОТЕКА 
