ЖИЛЬЕ В РАССРОЧКУ. РИСКНЕМ?

Жилья у нас строится до обидного мало. Так, по данным Госстроя РФ, сегодня в России строится такое количество жилья, которое обеспечивает квартирами лишь 1,5% населения; в строительную отрасль приходит примерно 6 млрд. долларов в год. Для сравнения: в Германии в строительную отрасль ежегодно приходит около 60 млрд. долларов, в Польше – около 8 миллиардов. Причин тому немало. Но одна из главных – в принципе неверная идеология строительства. Не случайно энтузиасты, ратующие за внедрение ипотеки в России, в нынешнем году умножили усилия по привлечению в свои ряды активных сторонников.

В этом убеждает состав «круглых столов» и конференций – проблемы, связанные с ипотекой, сегодня обсуждают не «одни и те же лица» из числа законодателей и специалистов, но и те, кто призван реализовывать программы: строители, банковские работники, риэлторы, оценщики. Они говорят об ипотеке, как о свершившемся факте, хотя еще совсем недавно преобладали скептики, утверждавшие, что классическая схема ипотечного жилищного кредитования, включающая развитие первичного рынка ипотечных кредитов и механизмы рефинансирования, в России не осуществится.

Аргумент был прост: нет и не может быть у нас заемщиков из-за высоких цен на жилье и непомерных процентных ставок. Но, тем не менее, в нескольких регионах России созданы и начали работать истинно рыночные системы ипотечного жилищного кредитования. И первое, что обнаружилось, - количество людей, пожелавших участвовать в этой системе, намного превосходит финансовые возможности регионов.

Но проблемы, как показали «круглые столы», в этой области кредитования есть, и без их решения ипотека может надолго «забуксовать». Выступая на одном из таких форумов, статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев обратил внимание собравшихся на то, что во многих регионах России из-за отсутствия полной информации об ипотеке появилось искаженное понимание этой системы: продажа жилья в рассрочку подменила систему ипотечного жилищного кредитования. Между тем, напомнил В.Пономарев, «ипотечное жилищное кредитование – это, в первую очередь, стратегический экономический механизм вовлечения через жилищную сферу долгосрочных финансовых ресурсов во все другие отрасли экономики. И только как производное от этого механизма, безусловно, удовлетворение потребности граждан в жилье.

К сожалению, мы не сумели внедрить в сознание людей именно этот подход, поэтому стали появляться различные структуры, которые, ставя перед собой задачу удовлетворения граждан в жилье, начали пользоваться схемами, с точки зрения стратегического экономического механизма, тупиковыми. Продажа жилья в рассрочку для ипотечного кредитования на сегодняшний день неприемлема, поскольку возникает конфликт интересов кредитора и застройщика.

Пока у государства были деньги, и оно выступало кредитором и застройщиком, строители чувствовали себя спокойно. Как только государство, лишившись денег, перестало выступать в этой роли, строители начали искать любые способы привлечения средств. Одним из таких инструментов стали личные сбережения людей – появились схемы долевого строительства. Но они чрезвычайно рискованны для граждан – еще памятны скандалы вокруг разорившихся строительных фирм; а недостроенные дома служат мрачным напоминанием о том, что, возлагая на себя бремя долевого участия, человек одновременно принимает и все риски, связанные со строительством…

Вот что рассказала на заседании одного из «круглых столов» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Институт провел в Интернете специальный форум в рамках обсуждения Закона «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов». Оказалось, что за приобретение нового жилья высказалось 47% участников форума; желающих приобрести жилье на вторичном рынке было немногим меньше – 41 процент.

В отсутствие ипотечного кредитования эти 47% граждан, потенциальные хозяева квартир в новых домах, увы, вынуждены будут вложить свои деньги на нулевом цикле строительства, то есть, войти в долю. В этой ситуации они, по сути, возьмут на себя все строительные риски, которые в случае ипотечного кредитования берет на себя профессиональный посредник — банк. Прибавьте сюда риски, связанные с несовершенным законодательством. Из опыта, например, известно, что строители могут заключить 200 договоров долевого участия, а построить 100 квартир. Коллизия по ныне существующим законам судебной перспективы не имеет. «Обманутому» пайщику скажут, что застройщик вернет деньги. Когда вернет, сколько вернет – вопрос открытый. Поэтому долевое участие в строительстве жилья – это лотерея.

Сможет ли исправить ситуацию представленный на рассмотрение в Государственную Думу Закон «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов”, направленный на снижение рисков в строительстве и формирование прозрачной информационной среды для граждан-инвесторов. Сообщество застройщиков неоднозначно отнеслось к этому закону; большая часть из них расценивает его как попытку сократить рентабельность их производства. Но существует группа специалистов, которые, напротив, видят в этом законе улучшение рынка, где при снижении нормы рентабельности произойдет расширение масштабов деятельности.

Проводя форум в Интернете, сотрудники «Института экономики города» поинтересовались: готовы ли наши граждане брать банковские кредиты? Оказалось, что способны на такой шаг 65% участников форума; 88% из них хотят с помощью кредита приобрести уже готовое жилье и лишь 10% хотят принять участие в долевом строительстве.

Итак, похоже, все меньше охотников входить в долю, а, значит, рисковать. И все больше тех, кто хотел бы жить в кредит – голосующих за ипотеку.

Отстаивающий воззрение государственной власти на эту проблему Владимир Пономарев расставил точки над «i”: узко ведомственным интересам, которые скрываются за пресловутой рассрочкой, может противостоять только ипотека. «Мы должны думать о том, каким образом строительная отрасль может участвовать в системе жилищного ипотечного кредитования, чтобы не нарушать принципы финансовых инструментов и не повышать риски в самой системе, — подчеркнул он. — Важно, чтобы каждый профессиональный участник ипотечного рынка занимался своим делом: кредиты выдавали те, кому положено это делать, строители должны строить – в такой схеме нет, и не может быть конфликта интересов”. Отсутствие «конфликта интересов» – это и есть защита человека от рисков, существующих в долевом строительстве…